Сделки с недвижимостью между близкими родственниками

Содержание
  1. Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?
  2. Продажа, дарение или завещание
  3. Можно ли оформить между мужем и женой
  4. Кому можно заключать соглашение
  5. Стоимость
  6. «Безвозмездная» сделка
  7. Образец договора
  8. Купля-продажа квартиры между близкими родственниками
  9. Процедура покупки членом семьи
  10. Особенности договора
  11. Основания оспаривания в суде
  12. Советы
  13. Продажа недвижимости родственникам: важные нюансы сделки
  14. Что нужно знать о сделках с жильем между родственниками
  15. Отличие покупки недвижимости от ее завещания или дарения
  16. Схема сделки
  17. Правила оформления договора
  18. Продажа доли родственнику: на что обратить внимание
  19. Принудительный выкуп доли
  20. Купля продажа квартиры между близкими родственниками: налоги
  21. Можно ли продать жилье родственнику
  22. С использованием материнского капитала
  23. Налог и вычет
  24. Заключение договора
  25. Список документов
  26. Купля и продажа квартиры между близкими родственниками: образце договора, налоговый вычет
  27. Покупки квартиры у родственника — какие отличия от дарственной, завещания
  28. Купля-продажа квартиры между близкими родственниками: плюсы и минусы
  29. Продажа доли квартиры родственнику
  30. Как продать квартиру родственнику без налогов, в каких случаях это возможно
  31. Договор купли продажи между родственниками, образец
  32. Кому положен имущественный вычет
  33. Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников — кто и как может его получить
  34. Сколько раз предоставляется
  35. Ограничению и нюансы связанные с получением имущественного вычета
  36. Когда можно оформить дарственную после покупки квартиры
  37. Заключение
  38. Плюсы и минусы сделки с недвижимостью между близкими родственниками
  39. Этапы оформления сделки
  40. Собрать пакет документов
  41. Оформить договор купли продажи
  42. Оформить передачу ключей
  43. Плюсы и минусы продажи квартиры родственнику
  44. Недостатки
  45. Достоинства

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками

Договор купли-продажи это соглашение, подписание которого является завершающим этапом сделки по передаче собственности от одного лица другому, взамен на денежные средства.

Такое соглашение может заключить любой собственник, желающий выступить продавцом, и любой приобретатель, который имеет средства для покупки имущества.

Однако, как и любая другая сделка, при разных условиях купля-продажа может проходить по разным сценариям.

В нашей статье мы расскажем, как проводится сделка купли-продажи недвижимости между близкими родственниками, и какие тонкости стоит учесть при оформлении договора. Существуют и другие способы позволяющие осуществить передачу права собственности от одного родственника другому, но некоторые предпочитают именно договор купли-продажи. Почему? — вы узнаете далее.

Продажа, дарение или завещание

Планируя провести сделку купли-продажи с близким родственником, не стоит забывать о возможности оформления договора дарения, оформление которого может показаться более выгодным. Так при передаче собственности по договору дарения, даритель не должен будет выплачивать какие либо налоги, поскольку такая сделка не предполагает получения прибыли.

Ключевым положительным моментом стоит считать также то, что имущество, переходящее по договору дарения, передаётся в безраздельную собственность конкретного гражданина, и не считается совместным имуществом, нажитым в браке.

У близких родственников есть возможность передавать имущество друг другу в порядке завещания.

Плюсы у данного вида соглашения будут те же, что и в случае дарения, но порядок передачи имущества и обременение, которым может снабдить своё завещание наследодатель, весьма сомнительная перспектива.

Во-первых, наследник по завещанию может столкнуться с рядом проблем, при открытии наследства и распределении долей.

Они могут возникнуть, если наследниками по закону будут выступать несовершеннолетние дети, нетрудоспособные супруги и т.п. чью долю в завещании нельзя отчуждать.

Хотя, как видите, есть альтернатива договору купли-продажи, этот вид соглашений остаётся наиболее популярным. На то есть одна причина, которая порой заставляет родственников оформлять именно договор купли-продажи. Сделки, в основе которых лежит безвозмездная передача собственности,  обжаловать в суде будет гораздо проще, нежели сделку, на основании которой обе стороны получили выгоду.

Обжалование завещаний и дарственных очень частая процедура, к которой прибегают родственники, чьи интересы не были учтены дарителем или наследодателем. Этого факта вполне достаточно для обжалования соглашения. В результате новый собственник может стать владельцем лишь доли в недвижимости, а не всего объекта.

Внимание Для обжалования договора купли-продажи, потребуется доказать или незаконность данной сделки или ничтожность договора. Эти риски можно исключить, обратившись к юристу для составления договора купли-продажи, оспорить содержание которого не выйдет даже в судебном порядке. Именно эта особенность договора купли-продажи делает сделку привлекательной даже для оформления между близкими родственниками.

Можно ли оформить между мужем и женой

Согласно Семейному Кодексу РФ, близкими родственниками можно считать следующий круг лиц:

  • Мать и отец;
  • Сыновья и дочери;
  • Братья и сёстры;
  • Дедушки и бабушки;
  • Опекуны и подопечные;
  • Супруги.

Кому можно заключать соглашение

С точки зрения закона, всё имущество, приобретаемое  супругами в браке, считается совместно нажитым и принадлежит супругам в равных долях, соответственно отчуждать собственность в пользу второй половинки можно лишь по дарственной или в порядке завещания. Договор купли-продажи между супругами, состоящими в законном браке, невозможно.

Но для супругов, разорвавших свои законные отношения, и находящихся в условиях бракоразводного процесса,  составление договора купли-продажи, для наиболее грамотного раздела имущества, является наиболее правильным шагом. По итогу развода, совместно нажитое имущество делится между супругами, по долям, каждая из которых может быть продана, подарена или передана в порядке завещания, с согласия всех собственников.

Если одному из бывших супругов такое положение дел не выгодно, он может предложить выкупить свою долю в недвижимости, что станет основанием для составления договора купли-продажи. Такая сделка даёт основания для составления договора купли-продажи между родственниками, но это не единственный случай.

Любая ситуация, служащая основанием для оформления недвижимости в долевое владение, может стать поводом для передачи прав собственности от одного родственника другому, и, следовательно, поводом для составления договора купли-продажи между родственниками, или другого соглашения. Получены права на долю в собственности в результате приватизации, купли, или завещания – абсолютно не важно, она может быть как продана, так и передана в порядке иного соглашения, с письменного согласия других собственников.

Сделка имеет мало отличий, при оформлении между родственниками, и единственный нюанс, делающий оформление договора купли-продажи между родственниками отличным от рядовой гражданской сделки с долями недвижимости, это скидка на госпошлину, размер которой высчитывается, исходя из дальности родства между сторонами.

Стоимость

Передача прав собственности на недвижимость должна быть зарегистрирована в администрации, что делает обязательным регистрацию сделки в Росреестре, и выплату госпошлины. Однако это не единственные затраты, с которыми придётся столкнуться при оформлении договора купли-продажи недвижимости между родственниками.

Не стоит забывать о том, что с каждой сделки по недвижимости, оформляемой относительно объекта, находящегося в собственности продавца менее 3х лет, взимается имущественный вычет, за исключением следующих ситуаций:

  • Стоимость объекта меньше 1 000 000 рублей;
  • Цена, по которой объект недвижимости приобретён, равна цене, по которой объект был продан;

Эти исключения касаются всех сделок купли-продажи, в том числе между родственниками. Стоит иметь в виду, что схитрить и занизить цену, для уменьшения суммы налоговой выплаты, здесь не получится. Согласно закону, в случае продажи недвижимости по заниженной цене, налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.

«Безвозмездная» сделка

Договор купли-продажи между близкими родственниками остаётся стандартной и частой сделкой, по причине того, что прочие договоры, хоть и оформляются на безвозмездной основе, но могут иметь некоторые обременения, способные повысить риски.

К примеру, в дарственной даритель, может указать пункт, согласно которому, в случае смерти одаряемого лица, собственность переходит обратно дарителю или его семье. Завещание также может содержать в себе обременяющие пункты, к тому же такой вид соглашения не всегда удобен, ведь открывается завещание только после кончины составителя.

Стоит заметить, что такие сделки, хоть и называют безвозмездными, оформителю придётся заплатить нотариусу за заверку документа у нотариуса. Стоимость заверки документа хоть и не велика, это не даёт полной уверенности юридической силе бумаги, ведь проверка содержания в таком случае является чистой формальностью и относится исключительно , но не к правовой базе документа.

Образец договора

Итог

Планируя провести сделку купли-продажи с близкими родственниками, стоит обратиться за консультацией к юристу.

Он подскажет вам какой вид договора вам лучше подойдёт, поможет подготовить документы и составит наиболее грамотный договор купли-продажи.

Сегодня купля-продажа недвижимости подразумевает обязательную регистрацию прав в Росреестре, что делает необязательной нотариальную заверку документации, ведь отметка о праве собственности будет стоять непосредственно в ДКП.

Вы можете составить договор самостоятельно, но что бы исключить все риски и составить безопасное и законное соглашение, заручиться поддержкой опытного юриста, будет самым правильным решением.

(2 4,50 из 5)
Загрузка…

Источник: https://zakon.center/kvartira/kuplya-prodazha/kuplya-prodazha-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami.html

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками

Иногда участниками купли-продажи квартиры становятся родственники.

Купля-продажа любого имущества между родственниками вполне законна. Ни один нормативный акт не содержит запрета на такие соглашения.

Другой вопрос, если родство используется для переоформления недвижимости на другое лицо, чтобы избежать ответственности.

Законом определяется круг близких родственников. К ним относятся:

  • супруг;
  • дети;
  • родители;
  • бабушки и дедушки;
  • внуки.

Гражданское право не создаёт дополнительные негативные нюансы, связанные с родством.

Иными словами, никто не оспорит договор, а суд или налоговая не накажут только за то, что квартира была продана родному человеку.

О родственниках вспоминают, в делах о банкротстве или о налоговой ответственности. Тогда уходят от ответственности, переписывая имущество на родственников. Такие схемы действительно незаконны.

Процедура покупки членом семьи

Сделка между близкими родственниками отличается следующими особенностями:

  • доверительные отношения между участниками освобождают их от длительного сбора документов;
  • расчет за квартиру можно произвести наличными без использования сложных механизмов (аккредитив, эскроу, банковская ячейка);
  • можно договориться о более лояльных условиях оплаты квартиры, не передавая при этом жилье в залог продавца;
  • оплата нотариальных услуг при удостоверении договора будет меньше за счет родства.

Сделка, основанная на доверии, не предполагает глубокого анализа истории квартиры. Родственники и так знают, кто в ней жил и какие требования в отношении этой квартиры могут возникнуть. Соответственно, как продавец, так и покупатель несут меньшие риски при оформлении.

Расчет за жилье тоже основан на доверии участников. Это значит, что пользоваться услугами посредника не нужно. Такой подход поможет сэкономить на всевозможных банковских комиссиях и сборах.

По общему правилу при оплате квартиры в рассрочку за продавцом остается право залога на проданное жилье до внесения последнего платежа. В случае сделки между близкими людьми можно прийти к соглашению о рассрочке и без регистрации залога.

При этом обратите внимание, что все перечисленные нюансы основаны на личных отношениях сторон.

Единственное отличие, предусмотренное нормативными правилами – это расчет оплаты нотариальных услуг.

Так, если квартира продается супругу, родителям, детям, внукам:

Сумма сделкиПримерный тариф
до 10 000 000 руб. включительно4800 руб. + 0,2% цены договора
свыше 10 000 000 руб.24 800 руб. + 0,1 % цены, превышающей 10 000 000 руб., но не более 50 000 руб.

Если квартира продается иным лицам:

до 1 000 000 руб.4800 руб. + 0,4% от суммы сделки
от 1 000 001 руб. до 10 000 000 руб.8800 руб. + 0,2% от суммы сделки, превышающий 1 000 000 руб
свыше 10 000 000 руб.26 800 руб. + 0.1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб., не более 100 000 руб

Приведены приблизительные тарифы, из которых можно увидеть разницу в сумме оплаты. Помните, что по общему правилу нотариальное удостоверение договоров купли-продажи не требуется.

Иных установленных законом особенностей процедуры сделки за счет родства не существует. К оформлению предъявляются те же правила и требования, как и в случае с посторонними людьми:

  • оформляется договор купли-продажи;
  • подписывается передаточный акт;
  • документы сдаются на регистрацию;
  • квартира оплачивается.

При налогообложении для продавца также не имеет значения, кому была продана квартира. Налог с продажи уплачивается по общим правилам.

Покупатель же не получает право на налоговый вычет и не сможет вернуть НДФЛ за счет покупки жилья у близкого родственника. Учитывайте это при оформлении сделки.

Особенности договора

Договор купли-продажи между родственниками не имеет каких-либо особенностей, связанных с близким родством:

  • указывать в договоре степень родства не нужно;
  • нотариально удостоверять такой договор не обязательно (только если продается часть или продавец является несовершеннолетним).

В договоре нужно указать те же пункты, которые необходимы и при сделке с посторонним:

  1. ФИО, паспорт, адрес участников сделки;
  2. предмет договора: подробное описание квартиры;
  3. цена квартиры;
  4. порядок и срок передачи квартиры;
  5. порядок и срок оплаты;
  6. иные условия, в том числе гарантии продавца;
  7. указание на то, возникает ли залог продавца.

При этом, учитывая доверительный характер сделки, можно обойтись без акта приема-передачи к договору. Для этого нужно прямо указать в тексте документа, что передаточный документ не требуется:

«Стороны договорились, что настоящий договор одновременно является актом приема-передачи квартиры. Подписание договора свидетельствует о произведенном Покупателем осмотре квартиры, и его согласии принять квартиру в том техническом состоянии, в котором она находится на дату подписания договора»

Если вы заключаете сделку лишь для вида, передаточный акт лучше подписать. В противном случае кредиторам должника, «переписавшего» квартиру на родственника, будет легче доказать мнимость сделки.

Основания оспаривания в суде

Оспорить договор в суде на том основании, что он заключен между близкими родственниками, невозможно. Это абсолютно законная сделка.

Отменить сделку, если продавец или покупатель просто передумали, тоже нельзя. Обратите внимание на это. Очень часто родители передают своим детям квартиры по договору купли-продажи, надеясь, что они все так же смогут осуществлять контроль над недвижимостью. Это в корне неверно.

Покупатель становится полноправным собственником квартиры с момента перехода права собственности, он может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: продать, подарить или завещать. Согласия близких родственников при этом не требуется. Если вы не хотите передавать такие полномочия своему родственнику, лучше откажитесь от сделки.

Таким образом, отменить сделку в суде можно по общим основаниям, характерным для купли-продажи:

  1. Расторгнуть договор в связи с тем, что один из участников нарушил условия сделки

Сделать это можно до момента исполнения сторонами обязательств: до момента передачи квартиры, оплаты квартиры или государственной регистрации права собственности, в зависимости от того, какое из этих событий наступило позднее.

Для судебного расторжения нужна веская причина. Например, если покупатель уклоняется от оплаты жилья.

  1. Признать сделку недействительной, если нарушены чьи-либо права или требования закона.

Такой вариант возможен, если:

  • не получено согласие супруги продавца;
  • не получено разрешение органов опеки (если продавец несовершеннолетний);
  • о продаже не уведомлены иные собственники жилья;
  • сделка не удостоверена нотариусом, если такое удостоверение обязательно;
  • продавец или покупатель недееспособны;
  • не получено согласие родителей на сделку несовершеннолетнего.

Иск подается лицом, права которого нарушено, в сроки и порядке, установленными процессуальным законом.

Иногда сделки между родственниками обладают признаками мнимости или притворности. Мнимые сделки не порождают последствий – чаще всего их заключают лишь для вида. Например, если у должника накопилось много денежных обязательств, и в связи с ними появилась угроза потери недвижимости, такие должники быстро «переписывают» квартиры на близких.

Притворная сделка прикрывает настоящую. Например, когда дарение прикрывает куплю-продажу в целях ухода от налогообложения.

Если это ваш случай, помните, что такие сделки через суд могут быть оспорены кредиторами должника или налоговыми органами.

Советы

  1. Если сделка является формальной, то есть на самом деле квартира передается бесплатно, лучше оформить договор дарения.
  2. Учтите налоговые последствия для покупателя – он теряет право на налоговый вычет.
  3. Квартира, купленная мужем у родственников, тоже считается совместно нажитым имуществом супругов.
  4. Указывайте в договоре реальную цену квартиры, чтобы избежать неприятностей с налоговой.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/blizkij-rodstvennik.html

Продажа недвижимости родственникам: важные нюансы сделки

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками

РАЗВОДис.РУ Недвижимость Купля-продажа

Приобретение жилья у родных – довольно распространенная в России процедура. Законодательных ограничений для такой операции не существует, а выгоды ее проведения очевидны всем. Чтобы продажа недвижимости родственникам была проведена правильно, придется учесть ряд особенностей заключения договоров и оформления сопутствующих документов.

Что нужно знать о сделках с жильем между родственниками

Закон не ограничивает россиян в их праве распоряжаться своей недвижимостью. Продать дом или квартиру можно любому покупателю, даже родным. К таковым относят супруга, родственников по восходящей линии (отец, мать, бабушка, дед) и по нисходящей линии (дети, внуки).

Пакет документов, необходимых для перехода права собственности, будет стандартным. Порядок оформления разрешительных документов – тоже.

Следует учесть Никаких льгот при продаже не предусматривается. Процедура проводится на общих основаниях, вариантов «заключить сделку по-быстрому», как иногда предлагают некоторые недобросовестные риелторы, просто не существует.

Преимущества продажи недвижимости внутри семьи может назвать даже новичок в таких делах:

  1. Отсутствие комиссий риелтору или агентству.
  2. Доскональное ознакомление с состоянием жилья.
  3. Прозрачность купли-продажи.
  4. Низкий риск оспаривания сделки либо отказа от него.
  5. Разумная согласованная цена.

О недостатках имущественных операций между родственниками говорить не принято. Однако они могут быть довольно существенными:

  1. Необходимость раздела совместного имущества супругов в случае развода, даже если его доли перепродавались друг другу.
  2. Невозможность контролировать дальнейшую судьбу жилья, например, когда оно переходит в собственность совершеннолетнего ребенка.

В целом, близкородственная продажа недвижимости представляется юристам менее рискованной, чем другие имущественные сделки.

Отличие покупки недвижимости от ее завещания или дарения

Действующее сегодня налоговое законодательство позволяет владельцу жилья в случае его дарения или завещание близкому родственнику воспользоваться правом на льготный режим налогообложения сделки.

Никаких налогов ни с дарителя, ни с одаряемого не взимается. Чтобы воспользоваться преференцией, в договоре следует указывать степень родства, а также подтверждать ее соответствующими документами.

Обратите внимание: Оплата услуг нотариуса при дарении осуществляется по сниженному тарифу – 0,3, а не 1% от договорной суммы. Однако это все равно дороже, чем самостоятельное составление договора купли-продажи, актуальный шаблон которого можно свободно найти на официальных сайтах либо порталах юридической тематики.

С завещанием дело обстоит еще сложнее. Во-первых, наследственное дело открывается только спустя 6 месяцев после смерти заявителя. Если поименованные в завещании лица сочтут волю покойного неудовлетворительной и могут вступить с длительные судебные тяжбы. В итоге, судьба имущества может оказаться совсем не такой, как планировал ее прежний владелец.

Во-вторых, нюансы завещания могут оставаться скрытыми от наследников, что провоцирует ненужные споры между ними. Поэтому многие собственники предпочитают при жизни распорядиться своей недвижимостью. Например, продать ее родным.

Схема сделки

Обычно купля-продажа квартиры между близкими родственниками проходит по следующему алгоритму:

  1. Получить согласие всех собственников жилья на сделку (ст. 131 ГК РФ).
  2. При наличии среди владельцев объекта несовершеннолетних детей взять согласие за них в органах опеки (ст. 28-29 ГК РФ).
  3. Обзавестись выпиской из ЕГРП, подтверждающей право собственности на продаваемое имущество.
  4. Для граждан, состоящих в браке – получить у супруга согласие на операцию.
  5. Собрать прочие бумаги: выписку из лицевого счета, подтверждающую оплату всех коммунальных счетов, техпаспорт БТИ, выписку из домовой книги, общегражданские паспорта сделки.
  6. Составить договор купли-продажи по общим для всех правилам (ст. 549 ГК РФ).
  7. Оформить акт-приема передачи отчуждаемого жилья, предъявляемого при регистрации сделки (ст. 131 ГК РФ).
  8. Сдать весь пакет документов специалистам МФЦ на регистрацию и через установленный срок получить заверенные госорганом экземпляры договора, выписку из ЕГРП о переходе прав собственности к новому владельцу.

Правила оформления договора

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните на бесплатную горячую линию:

8 800 350-13-94 – Федеральный номер

8 499 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 812 425-64-57 – Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Составить договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками можно как с помощью нотариуса, так и самостоятельно (ст. 454 ГК РФ). При этом следует принять во внимание следующие моменты:

  • допустима рукописная или печатная форма;
  • исправления в документ вносить нельзя;
  • предмет купли-продажи следует описывать максимально подробно;
  • договор обязан содержать все персональные данные сторон для их однозначной идентификации;
  • стоимость жилья должна примерно соответствовать среднерыночной. Если она будет занижена более чем на 20%, возникнет риск оспаривания сделки со стороны налоговых органов;
  • необходимо указать, что все заинтересованные стороны уведомлены об операции и осознают ее последствия для себя лично;
  • важно подробно прописать права и обязанности сторон, а также момент наступления ответственности за неисполнение договорных обязательств.

Продажа доли родственнику: на что обратить внимание

Ситуации, когда осуществляется купля-продажа доли в квартире между родственниками, встречаются очень часто. Базовая структура сделки при этом не меняется, но необходимо учесть значимые особенности ее проведения:

  1. Обязательное уведомление всех собственников о планируемом отчуждении доли дома, квартиры или коммуналки. В уведомлении должны присутствовать: описание объекта, его основные характеристики, желаемая цена, условия передачи прав на недвижимость, сроки, в течение которых возможные покупатели обязаны оповестить продавца о своем решении.
  2. Если среди собственников доли числится несовершеннолетний, извещают о возможной сделке органы опеки.
  3. В течение 30 дней необходимо получить от всех собственников письменные отказы в выкупе доли либо согласие на продажу.
  4. Если ни один из совладельцев за указанный в уведомлении срок не выразил желание приобрести долю квартиры, можно продавать ее другому родственнику или любому заинтересованному лицу.
  5. Согласие супруга на продажу доли оформляется обязательно.
  6. Для составления договора прибегают к помощи нотариуса либо пользуются типовой формой из Росреестра. К документу прилагается план квартиры с указанием части отчуждаемой жилплощади.
  7. Акт приема-передачи объекта составляется обязательно.

Затем сделка по продаже доли объекта недвижимости регистрируется по общеустановленным правилам.

Принудительный выкуп доли

При одновременном наличии перечисленных ниже факторов закон дозволяет отчуждать долю без согласия ее владельца:

  1. Незначительная доля в собственности (определить этот факт может только по итогам судебного разбирательства).
  2. Невозможность выделить долю (например, нереально выделить для пользования часть квартиры площадью несколько кв. м).
  3. Отсутствие заинтересованности в пользовании долей.

Принудительный выкуп части недвижимости – дело хлопотное и неблагодарное. Поэтому вначале нужно предпринять попытку совершить взаимовыгодную операцию. Предложение о ее условиях направляется собственнику в письменном виде. И только если родственник уклоняется от продажи, придётся выкупать долю принудительно.

Источник: https://razvodis.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/kupla-prodaza-kvartiry-mezdu-blizkimi-rodstvennikami.html

Купля продажа квартиры между близкими родственниками: налоги

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками

Когда возникает необходимость переоформить квартиру на члена семьи, граждане обычно сталкиваются с самым сложным вопросом о процедуре оформления.

Чтобы сделать все по закону, следует учесть ряд важных моментов, связанных не только с перерегистрацией, но и с последующими налогами.

Сегодня узнаем, допустима ли купля продажа квартиры между близкими родственниками и как ее законно оформить.

Можно ли продать жилье родственнику

Налоговый кодекс (ст. 105.1) включает в круг близких родственников следующих людей: супруг, дети, родители, усыновленные и усыновители, братья и сестры (в том числе имеющие только одного общего родителя). Остальные родственники к близким не относятся, поэтому на сделки с ними распространяются общие правила.

Оформление покупки жилья договором купли продажи с близким родственником не запрещено ни одним нормативным актом. Это законная сделка, и только на том основании, что она заключена в кругу семьи, никто оспорить ее не сможет.

Тем более, никаких административных или налоговых штрафов за продажу квартиры между родственниками тоже не существует.

Все это справедливо при условии, что ДКП заключается именно в целях купли продажи жилья, то есть возмездного его отчуждения другому лицу.

Совершенно другая оценка сделки обеспечена, если ДКП заключается только «для галочки», чтобы формально переписать квадратные метры на другое лицо. Подобные схемы используются для ухода от ответственности по долгам, чтобы приставы не арестовали и не продали жилье с торгов. В такой ситуации соглашение можно отменить через суд по причине его мнимости.

Важно! Если вы переоформляете квартиру на близкого родственника, члена семьи с целью уйти от ответственности по налогам, штрафам, договорным долгам, коммунальным платежам или при банкротстве, помните – вашу сделку легко можно оспорить в суде. Право подать заявление имеет заинтересованный кредитор или административный орган.

С использованием материнского капитала

Пенсионный фонд настороженно относится к сделкам между родственниками. Это вызвано возросшей статистикой по преступному обналичиванию сертификатов на семейный капитал – семья заключает мнимое соглашение купли продажи, под которое выводятся деньги. Именно поэтому такие сделки проверяют особенно тщательно, однако прямого запрета на их совершение не установлено.

Фонд одобрит сделку, если:

  • цена квартиры по соглашению максимально приближена к средней рыночной по региону;
  • если семья выкупает последнюю долю в квартире, а в результате сделки получает жилье в собственность полностью;
  • представлен полный пакет документов, подлинность которых не вызывает сомнений.

Налог и вычет

Продавец по соглашению купли продажи жилья родственнику действует ровно так же, как если бы квартира продавалась любому третьему лицу:

  1. Оценивает срок владения недвижимостью.
  2. Если срок составляет более 3(5) лет – налог с купли продажи можно не платить.
  3. Если срок владения меньше – то применяется фиксированный или расходный налоговый вычет, а с остатка дохода уплачивается налог 13%.

Покупатель же в данном случае в правах ограничен. Ст. 220 НК РФ запрещает возврат НДФЛ из бюджета в связи с приобретением жилья у близкого родственника, круг которых был обозначен выше. Это означает, что даже если документы на вычет будут поданы – в возврате откажут.

Заключение договора

Процедура оформления бумаг не отличается от стандартной. Процесс облегчают некоторые преимущества:

  • доверительные отношения снижают риски каждой стороны до минимума;
  • в юридической чистоте квартиры можно не сомневаться;
  • отсутствуют подводные камни в виде заинтересованных наследников или родственников, права которых нарушены;
  • можно не тратить деньги на посредника (ячейка, депозит, аккредитив, эскроу) при оплате, что снижает расходы на сделку.

Процесс включает стандартные шаги:

  1. Сбор необходимых документов, согласий и разрешений.
  2. Составление текста и подписание соглашения.
  3. Передача документов на регистрацию в Росреестр.

Важно! Дополнительные шаги – передача квартиры по акту и полная оплата по договору купли продажи полностью зависят от условий договора. Это можно сделать как до подачи бумаг на регистрацию, так и после.

Список документов

Для оформления купли продажи квартиры близкому родственнику понадобится:

Документ

Источник: https://ipotekaved.ru/pokupka/prodazha-kvartiry-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami.html

Купля и продажа квартиры между близкими родственниками: образце договора, налоговый вычет

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками

25.02.2019

Законодательство не запрещает передавать права собственности на объекты недвижимости путем заключения соглашений купли — продажи между лицами, признаваемыми родственниками. В некоторых случаях допускается получения налоговых льгот.

Покупки квартиры у родственника — какие отличия от дарственной, завещания

Купля продажа квартиры – одна из самых популярных сделок, посредством которой права собственника переходя от одного лица к другому.

Однако существуют и другие формы передачи прав на недвижимые объекты: дарение, завещание.

Между указанными сделками существуют следующие различия:

Соглашение купли — продажиДоговор даренияЗавещание
СтороныПродавец — лицо, обладающее правом собственности на объект договора,Покупатель – любое лицоДаритель – все лица за исключением недееспособных, малолетних.Одаряемый – любое лицо, за исключением установленным ст. 575 ГК РФЗавещатель – дееспособное лицо, обладающее правом собственности на имущество.Наследник.
ФормаПисьменная, не требующая нотариального заверенияТребует нотариального удостоверенияПисьменная, удостоверяется нотариусом
ПредметПередача объекта недвижимости на возмездной основеПередача объекта на безвозмездной основеПередача имущества на безвозмездной основе
Права и обязанностиШирокий перечень, устанавливается по усмотрению сторонДаритель обязан передать объект, одаряемый обязан принятьНаследник обязан принять наследственную массу
НалогообложениеПродавец уплачивает НДФЛ,Стороны имею право на вычетОдаряемый (если не родственник) уплачивает НДФЛВыплачивается в том случае, когда стоимость наследства составляет больше МРОТ в 850 раз
Переход праваПраво собственности переходит только после регистрации соглашенияПраво собственности переходит только после регистрации соглашенияПраво собственности переходит только после регистрации свидетельства

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками: плюсы и минусы

Поскольку гражданин, являющийся собственником своего имущества, имеет право самостоятельно выбрать способ передачи своего имущества, то необходимо дать характеристику соглашению купли — продажи, поскольку он является самым распространенным способом изменения собственника.

Договор купли – продажи имеет следующие положительные стороны:

  1. Субъекты правомочны получить налоговую льготу, если не признаются в качестве близких родственников;
  2. Соглашение имеет простую форму, процедура составления не трудная;
  3. Невозможность оспорить совершенную сделку третьими лицами;
  4. Возможность для сторон предусмотреть широкий круг гарантий;
  5. Допустимость заключения предварительного соглашения.

Среди отрицательных характеристик можно выделить:

  1. Обязанность уплатить обязательный налоговый платеж на доход;
  2. Для супругов, приобретенная собственность получает статус совместной.

Продажа доли квартиры родственнику

Купля — продажа доли в квартиремежду родственниками не имеет глобальных отличий от оформления сделки с третьим лицом. Однако существуют некоторые нюансы, которые стоит учесть.

Реализация доли объекта недвижимости допускается когда лицо имеет право распоряжения конкретной частью квартиры. Эта часть указана в документе о собственности.

Продажа допускается только при наличии согласия остальных сособственников, независимо от того, кто является покупателем, родственник или постороннее лицо.

Перед заключением соглашения, сособственники должны быть уведомлены, поскольку приоритетное право на выкуп имеют они.

Уведомление всегда составляется в письменном виде и должно иметь следующие основные положения:

  1. Описание предмета продажи с указанием его места расположения, площади;
  2. Размер стоимости;
  3. Период времени, в течение которого сособственник должен принять решение (не менее одного месяца, с момента получения документа).

Обратите внимание, когда одним из владельцев доли является несовершеннолетний, необходимо обращение с уведомлением в орган опеки и попечительства.

Помните по общему правилу, купля продажа квартиры между близкими родственниками не предусматривает получение вычета.

Как продать квартиру родственнику без налогов, в каких случаях это возможно

Опираясь на нормы действующего законодательства можно сделать вывод о том, что купля продажа недвижимости, осуществляемая между близкими родственниками, практически ничем не отличается от подобной сделки между посторонними лицами, за одним исключением: размер государственной пошлины, за удостоверение соглашения будет взиматься в соответствии с принципом родства. Чем ближе родственники, являющиеся сторонами соглашения, тем меньше размер сбора.

Близким родственником признается:

  • Супруг;
  • Ребенок;
  • Родитель;
  • Бабушка, дедушка.

Итак, как оформить продажу без налогов?

На основании норм налогового законодательства (информация 2019-го года), налог не подлежит уплате когда:

  1. Недвижимый объект являлся собственностью три года и более;
  2. Его стоимость равна менее 1 000 000 рублей;
  3. Размер стоимости, указанной в соглашении соответствует стоимости её покупки.

Еще одним способом продать квартиру родственнику без последующей уплаты налога — «продажа» (правильнее сказать — передача) по договору дарения.

Договор купли продажи между родственниками, образец

Соглашение о купле – продаже заключаемое между родственниками, должно иметь письменную форму.

Удостоверение такое соглашение не требует.

В документе должны быть отражены обязательно следующие пункты:

  1. Предмет соглашение должен быть подробно описан (адрес месторасположения, площадь объекта, количество комнат);
  2. Стоимость соглашения (указывает каким образом, должна производиться оплата наличным или безналичным);
  3. Указываются права и обязанности сторон;
  4. Случаи, когда наступает у сторон ответственность.

⇒ Образец договора купли – продажи можно скачать по следующей ссылке договор купли-продажи квартиры образец между физическими лицами.

Кому положен имущественный вычет

Налоговый вычет является налоговой льготой, гарантированной государством, права на которую имеют лица, официально осуществляющие трудовую деятельности, купившие объект недвижимости.

Основаниями получения признается:

  1. Приобретение недвижимости;
  2. Самостоятельное строительство жилого объекта;
  3. Осуществление расходов на ремонт жилого объекта.

Претендовать на льготы могут:

  1. Официально трудоустроенные граждане, которые каждый месяц осуществляют перечисление налога на доход;
  2. Лица, не достигшие возраста совершеннолетия, получившие объект на правах собственника;
  3. Пенсионеры в том случае, когда обращение за средствами было осуществлено не позднее 3 лет с момента получения пенсионного обеспечения.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников — кто и как может его получить

Налоговый Кодекс РФ исключает право на вычет у лиц в том случае, когда покупка объекта недвижимости была осуществлена между сторонами, являющимися взаимозависимыми.

Категории лиц, признаваемые взаимозависимыми, являются:

  1. Супруги, находящиеся в браке, зарегистрированном в предусмотренном порядке на момент исполнения договора;
  2. Родители;
  3. Дети;
  4. Сестры и братья.

Такое ограничение установлено для тех соглашений, которые были совершены после наступления 2012 года.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников, можно получить в том случае, когда эти родственники не имеют статус близких.

В этом случае необходимо следовать следующему алгоритму действий:

  1. Дождаться, когда после подписания договора пройдет не менее одного года;
  2. Обратиться либо по месту официального трудоустройства, либо в налоговую службу;
  3. Представить следующие документы:
    1. Сведения о правах на квартиру;
    2. Основание получения прав собственника (соглашение о покупке объекта);
    3. Справка 2 НДФЛ;
    4. Заполненная декларация 3 НДФЛ;
    5. Заявление о предоставлении вычета.

В документе следует указать:

  • Наименование органа;
  • Первоосновные данные заявителя (ФИО, паспортные данные, метро проживания, телефон);
  • Описание приобретенного объекта;
  • Требование о возврате средств в размере 13 % от стоимости на основании пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 220 НК РФ.

Сколько раз предоставляется

В соответствии с налоговым законодательством РФ, возврат налога при покупке квартиры осуществляется в пределах, который установил законодатель.

Так, в случаях, когда сделка была оформлена до наступления 2014 года, лицо может получить вычет только один раз в размере 13 % от стоимости недвижимости.

Когда покупка недвижимости была осуществлена после наступления указанного года, имущественный вычет может предоставляться до тех пор, пока его максимальная сумма не составит 260 000 рублей, то есть право на льготу может реализовываться несколько раз.

Ограничению и нюансы связанные с получением имущественного вычета

Ограничение, которое содержит налоговое законодательство, касаемо предоставления вычета между сделками, заключаемыми близкими родственниками, касается только соглашения о купли – продажи.

Однако, продажа квартиры родственнику, признаваемого близким, может быть осуществлена при помощи заключения иного соглашения.

Так, допускается передача прав собственника на основании норм соглашения об уступке прав требования.

В этом случае, лицо, выступающее покупателем, получает право на возвращение части средств. Нарушением закона такая процедура являться не будет.

Когда можно оформить дарственную после покупки квартиры

В качестве альтернативы коммерческой сделке может выступать дарение недвижимого имущества, но у вас может возникнуть вопрос: когда можно составить договор дарения на приобретенную в собственность квартиру? По слухам, нужно ждать какое-то время.

На самом деле, в соответствии с законом, оформить дарственную после покупки квартиры можно в любое время, после того как покупатель зарегистрировал свои права по распоряжению имуществом в установленном порядке.

Независимо от времени оформления дарения налог между близкими родственниками взиматься не будет. Если в качестве второй стороны соглашение выступает не родственник, то он должен внести налог равный 13% от кадастровой стоимости полученного объекта.

Заключение

Таким образом, родственники имеют широкий круг прав по определению вида соглашения, являющегося основанием перехода прав собственника. Если стороны соглашения не близкие родственники, они могут реализовать права на получение вычета.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/kuplya-prodazha-kvartiry-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami-nalogovyj-vychet.html

Плюсы и минусы сделки с недвижимостью между близкими родственниками

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками

Иногда можно услышать мнения, что продажа недвижимости близким родственникам не законна, но оно в корне неверно.

С точки зрения закона купля продажа недвижимости между близкими родственниками не имеет особых отличий от аналогичной сделки между посторонними людьми.

Единственной ситуацией, когда покупка жилого помещения у близкого родственника запрещена – это приобретение жилья с использованием материнского капитала.

Также по закону одному супругу невозможно продать другому супругу квартиру, приобретённую в браке. Дело в том, что такая недвижимость находится в общей собственности мужа и жены. В этом случае можно вести речь лишь о купле продаже доли в квартире между родственниками.

Этапы оформления сделки

К близким родственникам относятся супруги, родители, дети, внуки, бабка, дед, братья и сёстры. Для осуществления купли-продажи недвижимости им, как и при стандартной сделке необходимо:

Собрать пакет документов

В этот пакет входят:

  1. Паспорта;
  2. Документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру;
  3. Техническая документация на жилое помещение (технический и кадастровый паспорта, выписка из лицевого счёта и домовой книги);
  4. Сведения из налоговой и ЖЭУ об отсутствии задолженности по оплате налога и коммунальных услуг.

Оформить договор купли продажи

Письменно оформить договор купли продажи и подписать его. При желании сторон можно оформить сделку у нотариуса.

Оформить передачу ключей

Юридически (путём составления акта) или формально (отдать ключи) передать квартиру новому собственнику.

Плюсы и минусы продажи квартиры родственнику

Рассмотрим недостатки и достоинства купли продажи между родственниками не только по сравнению с аналогичной сделкой между посторонними лицами, но и в сравнении с другими способами передачи недвижимости близкому: дарением и завещанием.

Недостатки

О налоговом вычете

Если купля продажа квартиры оформляется между родственниками, оформить налоговый вычет уже не получится. Однако ели квартира приобритается на имя ребенка, родители оформить вычет (а у ребенка сохранится право на вычет в будущем).
подробнее читайте здесь

  • Продавец должен заплатить государству налог на доход в размере 13% от суммы сделки, превышающей 1 млн.

    рублей, если квартира до продажи находилась в его собственности меньше 3 лет. То есть за квартиру стоимостью 2 000 000, в налоговые органы придётся отдать 130 000 рублей. Такая статья расходов отсутствует при передаче квартиры родственнику по дарственной или завещанию.

  • В случае, когда покупатель состоит в браке, продажа квартиры предполагает, что недвижимость переходит в общую собственность супругов. В то же время такие сделки с недвижимостью между близкими родственниками как дарственная или завещание позволяют передать квартиру конкретному человеку, и в случае развода супруг не сможет заявить на неё свои права.
  • После государственной регистрации договора, квартира полностью переходит в собственность покупателя и он волен распоряжаться ею по своему усмотрению. Продавец не может выставить в договоре купли-продажи условия о праве пользования квартирой до его смерти, как например, в договоре дарения.

    То есть родители, продавшие своему сыну квартиру, могут при желании последнего оказаться на улице в любой момент. Такой вариант событий полностью исключён при составлении завещания.

Об особенностях сделки купли продажи недвижимости между родственниками смотрите видеосюжет:

Достоинства

  • Пожалуй, единственным отличием купли продажи квартиры между близкими родственниками от сделки между посторонними людьми является уменьшенный размер госпошлины за регистрацию договора купли продажи недвижимости нотариусом.

    Но стоит отметить, что на сегодняшний день законодательство не содержит требования о нотариальном удостоверении сделок купли-продажи недвижимости. Поэтому решение о необходимости обращения в нотариальную контору стороны принимают самостоятельно.

  • Не секрет, что при заключении договора купли-продажи стороны часто занижают реальную стоимость квартиры, чтобы снизить налог или избежать его уплаты (если квартиру оценивают меньше 1 млн.). Близким родственникам проще договориться между собой о цене в договоре.

    Но при этом следует помнить, что все сделки с недвижимостью, контролируются налоговыми органами с целью выявить сделки, заключенные с явно заниженной ценой. В этом случае продавцу придётся не только оплатить налог в полном объёме от рыночной цены квартиры, но и заплатить пеню за махинации по сделке.

  • Последнее обстоятельство является достоинством лишь для покупателя. После оформления договора купли продажи покупатель становится полноправным собственником квартиры.

    Такой способ передачи недвижимости защищает нового владельца квартиры от притязаний других родственников, которые могут быть при оформлении дарственной или завещании (оспаривание сделок, обязательная доля нетрудоспособных иждивенцев).

Таким образом, оформление договора купли-продажи квартиры не зависит от степени родства сторон. В свою очередь такая сделка всё же имеет больше недостатков, чем достоинств, поэтому лучше отдать предпочтение другим видам передачи имущества в собственность близкому родственнику.

Источник: https://realtyinfo.online/3559-kuplya-prodazha-nedvizhimosti-mezhdu-rodstvennikami

Правовая помощь